Квартирное кидалово

22.02.2008 г.

(с) Мария Лебедева, «Главред»

Хотя, например, всем уже известно, что только одна афера компании «Элита-Центр» на столичном рынке недвижимости лишила и денег, и жилья 1774 семьи! Аферисты же заработали на этом мошенничестве более $80 миллионов…


Наживаясь на «провисающих» и вроде как специально созданных под мошеннические схемы законах, ловкачи используют и юридическую безграмотность людей, и их непреходящую доверчивость и просто патологическую надіжду на «авось», и многое другое. Неужели нет от этого спасення?


«Кидалова» случаються как на первичном, так и на вторичном рынке жилья.

Самая распространенная афера первичного рынка – так называемая пирамида. Основные ее звенья - банк, компания-застройщик и компания-инвестор. Необходимое условия инвестирования жилья – заключение договора с компанией-инвестором, а не напрямую с застройщиком. Практически всегда это оказывается одна и та же компания, часто – по одному и тому же юридическому адресу. Фирмы-инвесторы (таких ОАО может быть несколько) собирают 100% суммы якобы для инвестирования строительства. Деньги через банк поступает застройщику. А дальше – по накатанной. Ни денег – ни дома. Потому что взять, как говорится, не с кого. Инвестиционная компания выполняет свои прямые обязательства – собирает деньги и осуществляет их передачу застройщику. Договор же заключен с инвестиционной компанией, а не застройщиком. И спросить, выходит, не с кого...

Нашумевший скандал с «Элита-Центром» - далеко не единственная афера из категории таких пирамид. Пострадавших от ее «благодарных детищ», которых в Киеве десятки, не успевают принимать юридические конторы. Самый яркий пример – афера со строительством по улице Сосниных 4-а, о которой «Главред» уже писал. Строительство заморожено, застройщик разводит руками, мол, хотите – забирайте деньги. А на те деньги, понятное дело, уже ничего не купишь, ведь прошло несколько лет, инфляция, резкое удорожание квартир на рынке недвижимости... Даже если инвесторы и заберут деньги, то застройщик может найти новых таких же инвесторов, и еще раз продать квартиры уже новым желающим, даже несколько раз, то есть, в принципе, корень самой аферы не выкорчеван!


Похожие события сейчас развиваются со строительством по улице Васильковской 35/11. В 2003 году, по словам вкладчиков, компания «Житлоінбуд» начала строительство высотного дома. Сбор средств осуществляла инвестиционная компания «Форум-інвест», которая, как выяснилось, находится по одному и тому же юридическому адресу, что и застройщик. Сдать дом обещали еще в конце 2005 года! Теперь выясняется – у компании-застройщика – 7 таких же замороженных объектов!


«Мы подавали иск в Голосеевский суд, - рассказывает одна из обманутых вкладчиков Людмила Заболотная. – Но суд, без особых разбирательств, вынес решение, что мы покупаем квартиру не для личного пользования, а с целью перепродажи. Полный абсурд! Мы живем в 2-х комнатной квартире с мужем и детьми у родителей. Кроме того – сроки в договоре не выдержаны, нам должна выплачиваться пеня. Но ничего этого не делалось! Впечатление такое, что эти компании просто покупают суды!».


Отсудить, действительно, скорее всего, ничего и не удастся. Случай подпадает под закон об инвестициях. На него, в первую очередь, и ссылаются ответчики. Мол, застройщик с мелкими инвесторами напрямую договоров не заключал, а у инвестиционной компании обязательства что перед банком, что перед застройщиком, что перед вкладчиком – выполнены: деньги собраны, и эти деньги ушли по адресу…


Мы, кстати, обратились в «Форум-инвест» за комментариями относительно скандальной ситуации, которая уже стала достоянием СМИ. Как и следовало ожидать, ничего на том конце телефонного провода нам не объяснили, только заверили, что дома строятся и все утрясется, в конце концов, а более обширный комментарий давать они не обязаны, да и начальства нет, зато с удовольствием расскажут только о… покупке у них квартир. Веселые ребята!


И все же - что заставляет людей доверять посредникам, не обращаться за помощью к юристу, неужели так легко расстаются со всем честно нажитым?..


«В то время, когда мы заключали договора по дому на Васильковской, к юристам никто не ходил, ведь не было еще таких афер - это потом уже «Элита…» появилась…К тому же, территория, где дом строить наметили, относится к Академии Наук, да и сам дом возводили с частичным государственным финансированием. А совладелец фирмы-инвестора, кстати, Управление государственной охраны Украины…Как не поверить в надежность?!», - сокрушаются сейчас наши собеседники.


Увы, они – не первые и, скорее всего, далеко не последние. Дела и обращения таких пострадавших горами лежат в адвокатских конторах. Потерпевшие время от времени устраиваюит пикеты – то под стенами мэрии, то под райгосадминистрациями, а то и на улице банковой, под президентским дворцом. Но ощутимых результатов пока практически нет!


«У многих инвестиционных компаний нет никакого имущества и никаких обязательств, кроме обязательства разместить деньги вкладчиков, – говорит адвокат Владимир Дориченко. - Они зачастую вообще не имеют права на инвестиционную деятельность. Просто компания-строитель платит инвестиционной компании за то, что та найдет клиентов-инвесторов. И идет «поисковикам» откат – 20%. Гарантий, что объект будет построен, они не дают!»


Практически все вкладчики, с которыми нам удалось пообщаться, отвечают одно – к юристам не обращались, поверили или рекламе, или банку, или просто по совету кого-либо вложили деньги. К юристам ходят единицы, а в судах потом ответ один – все, дескать, по закону!


«Единственный выход – навести хотя бы справки о компании, с которой заключаете договор, – говорит адвокат Игорь Сизончик. – Одна неправильно написанная запятая может дорого обойтись. К сожалению, в большинстве случаев никто из наших клиентов не пользовался помощью юристов…».


Впрочем, у нас такие реалии, что и предварительные обращения за информацией о той или иной фирме ничего не гарантируют. Одну нашу коллегу, собиравшуюся инвестировать деньги в строительство дома компанией «Элита-Центр», и в нескольких известных фирмах по недвижимости, и в Ассоциации специалистов по недвижимости, и даже в Шевченковской районной госадминистрации, куда она обратилась с запросом о надежности «Элиты…», уверяли, что-де фирма надежная, земля ей выделена, проекты строительства домов есть… То есть фактически советовали не сомневаться и – вкладывать деньги! Что, в конце концов, произошло дальше с этой «надежной» «Элитой…», сколько денег потеряли вкладчики - знают вот уже год не только во всей Украине, но и в… Швейцарии, где пока еще сидит в тюрьме главный подозреваемый в этой афере некто Волконский (Шахов).


Другая потерпевшая от мошенников на рынке недвижимости (компании «Киеввысотбуд») – Анна Н. – рассказала нам, что «… мы при покупке перепроверяли все документы этих фирм, направляли запросы в мэрию и в правоохранительные органы. И получали ответы: что это очень надежная фирма, директор (Николай Маренеха – ред.) - почетный строитель. Даже Виктор Ющенко лично его поздравлял! Схема продажи квартир через банк на тот момент (как подтверждали эти же органы) - первый прототип деятельности Фонда финансирования строительства (ФФС), а это, мол, дополнительные гарантии инвесторам. Так что «шары»-то не было, и цена на квартиры была высокая, даже выше, чем у других фирм, то есть никаких подозрений ничего не вызывало».


Мы, кстати, выяснили, действительно ли господин Маренеха, о котором «в органах» Анне сообщили, как о заслуженном строителе, таковым является. Да, он, на самом деле, не только носит звание заслуженного строителя Украины, но у него достаточно и других заслуг и званий! Так что – куда уж больше потенциальным инвесторам проверять?!


Что касается вторичного рынка, то самые распространенные варианты «кидалова» - покупка/продажа через брокерские конторы. Брокеры же


наживаются если не на квартирах, то на довольно ощутимых суммах задатков. Заключается договор, к примеру, о продаже квартиры и покупке новой. Брокер ищет клиента, который продаст квартиру. В результате, когда находит - ему платят задаток, после чего исчезают и клиент, и брокер. Здесь возраст и статус человека, которого собираются «кинуть», не имеет значения. Попадаются все!




«Киевлянка хотела найти себе квартиру получше, – рассказывают нам юристы. - Брокер плохо работал, она сама себе нашла квартиру, дала задаток брокеру - $2000. Продала старую квартиру, а вселяться оказалось некуда. Найденную ею новую квартиру этот же брокер уже успел продать другому покупателю и - разорвал сделку. Задаток, конечно, не вернул. В суд старушка подала, только брокера найти не могут до сих пор…».


Таких случаев, по данным адвокатов, специализирующихся именно на делах купли/продажи жилья, – тысячи. Попасть на удочку мошенника может каждый, но вот единственное, что могут посоветовать юристы, при заключении договора – это разве что обязательно показать договор юристу, на что обычно покупатели/продавцы жалеют денег. Последствия такой экономии, уверяли нас адвокаты, оказываются зачастую очень плачевными.


«Прежде, чем обращаться в контору такого рода, наведите о ней справки в юридической фирме, – говорит Игорь Сазончик. - Чтобы специалист, который знаком с такими делами, навел справки. Например, о том, как часто обращаются в эту контору люди, были ли случаи обмана клиентов. Адвокату это сделать просто, в отличие от рядового покупателя/продавца – за ним стоит закон, адвокаты сотрудничают с правоохранительными органами».


Правда, и тут можно, как говорится, «нарваться»: как сетуют сами юристы, иногда и нотариусы, и работники органов, и суды, и даже прокуратура непосредственно участвуют в более жестоких и иезуитских схемах мошенничества, и, по сравнению с их аферами, проделки брокеров - детские шалости.


Кстати, лишиться своего жилья очень просто и без купли-продажи жилья. Не переводится пока каста специфических мошенников, которых в народе называют квартирной мафией. Целевая «аудитория» махинаторов – старые беззащитные люди, дети без родителей, алкоголики, наркоманы, и просто «недалекие» или очень доверчивые люди, к тому же слабо ориентирующиеся в законах.Чаще всего, в схемах с насильным выселением владельцев преобладают квартиры, где проживает и прописан один человек.


Вот характерный случай этого особо наглого мошенничества. Женщина, рассказали нам в одной из адвокатских контор, пришла устраиваться на работу в фирму, там затребовали все документы – паспорт, идентификационный код, дали два чистых листа бумаги – подпишите, мол, это будет ваша характеристика личная. Она все выполнила. Как было велено. А через какое-то время домой к этой гражданке приходят сотрудники этой же компании с двумя документами, на которых стоит ее подпись. Один из них – договор о купле-продаже квартиры. Второй – расписка о получении суммы в размере 200 тыс. гривен. Все! Женщина обращается в суд. После чего в гости снова приходятнепрошенные визитеры, и просто-напросто вывозят «ненужного квартиранта» в забытое богом село, выдав на руки $500, да еще и паспорт отбирают. Квартиру, конечно, продают, и подают в суд встречный иск – о том, что такая-то препятствует пользованию жильем. Решение суда – не препятствовать использованию собственности.


Находят жертву, кстати, разными способами - и с помощью государственных учреждений, включая ЖЭКи, паспортные столы, заканчивая благотворительными приютами для бомжей. Первый способ – к жертве втираются в доверие. Или применяют насилие – спаивание, похищение, подписывание документов с дулом пистолета у виска и т.д.. Главное – получить подпись под доверенностью на распоряжение имуществом, или договором купли-продажи, или дарственной. После того, как выясняется, что жертва выбрана правильно, и за нее некому заступиться, махинаторы легализируют собственность – продают обычным покупателям.


«Не последнюю роль в таких схемах играют также нотариусы, – говорит известный юрист Татьяна Монтян. – Нотариусы, лицензии для которых покупают мошенники, вынуждены их «отрабатывать».


Именно через них проводятся сомнительные операции, необходимые для мошенничества. Что особенно настораживает: имена таких нотариусов, по словам Монтян, знают как оперативники, так и брокеры, но почему-то сделать с ними ничего невозможно! Вся эта система не может существовать без прикрытия со стороны мошенников, которые служат в милиции и в прокуратуре, а также без соответствующей юридической поддержки, так называемыми, бандитскими адвокатами. И пока у нас в стране полный беспредел в вопросах регулирования права собственности, коррумпированность правоохранительной и судебной системы - массовые мошенничества с недвижимостью, в том числе, и со смертельными исходами, будут процветать.


Юрист рассказала историю из своей практики, когда к ней обратилась некая Людмила Т. Ее 86-летнего отца, который впал в старческий маразм, цыгане нашли в благотворительной столовой… Леонида Черновецкого, свозили к нотариусу в другой конец города. Оформили генеральную доверенность на одного из цыган, а деда отвезли за город.


После того, как Людмила Т. обеспокоилась поисками исчезнувшего отца, оперативники быстро нашли тех циган и вернули отца. Точнее, его нашли в больнице, куда старика сдали цыгане. Дочери таки удалось найти отца, и тот умер у нее на руках, в больнице Павлова в 2005 году. А в это время квартиру продали сначала еще одному цыгану, а потом – человеку, который утверждает, что он полноправный владелец квартиры. Сейчас участники схемы находятся под следствием, и дело до сих пор расследуется – дочь пытается добиться отмены доверенности, выданной недееспособным отцом. Кроме Людмилы М. по делу проходили еще один киевский инвалид, у которого тоже отобрали квартиру, а также алкоголик, которого не успели споить досмерти.


Извечный вопрос – что делать? – мы задавали всем своим собеседникам с юридическим образованием. Увы, 100-процентной гарантии от возможности попасться на крючок мошенников никто из них не дал. Законы у нас несовершенны, аферисты не просто изощренны, но и зачастую надежно «крышуются», страховка, которой в цивилизованных странах можно уберечься от мошенников на том же рынке недвижимости, у нас тоже неразвита,а , кроме того, мы в большинстве своем все еще доверчивы и слабо знаем свои права… В общем, посоветовали нам банальное – люди, будьте бдительны и еще раз бдительны!

http://www.glavred.info/archive/2008/02/22/151204-9.html